従来型のアパート経営との違い
従来型の「賃貸管理会社」から、「不動産経営代行(プロパティマネジメント)」への移行
昨今、国内では新築の賃貸物件が急速に増えております。ここ秋田でも現象に違いはございません。地域によって若干の違いはあるものの、供給過剰により新築なのに部屋が埋まらないという問題が多数 発生しております。
一昔前なら建てれば即満室だったのが、今ではせっかくアパート・マンション投資しても将来の見通しが分からない事態になってきています。
不動産経営代行（プロパティマネジメント）は、こうした状況に対処すべくオーナー様所有のアパート・マンション経営をプロの立場から経営代行管理をさせていただきます。
従来のアパート経営
- 入居者からの仲介手数料が売上のメイン
- オーナーとの利益相反行為がある
- 管理業より仲介業がメイン
- 仲介物件が増えるので、入居者の解約が実は歓迎である
- 「空室」に対して鈍感
- 建築プロデュースに消極的
- 定期借家権の活用に消極的
朝日綜合のプロパティマネジメント経営
- オーナーからの管理手数料が売上のメイン
- オーナーとの利益相反を排除する
- 管理業（プロパティマネジメント）がメイン
- 稼働率が低下するので、入居者の解約を好まない
- 積極的に「空室」対策に取り込み、オーナーの利益の最大化を図る
- 新築・中古の建築プロデュースに積極的
- 定期借家権の活用に積極的
不動産の「所有」と「管理」を分離させる必要性
不動産運営においては、所有と経営とを一体化して考えることが一般的でしたが、昨今の不動産業界を取り巻く状況により、従来的な手法では、非常に難しい状況にあります。
そのような時代の流れの中で、「所有と経営の分離」という考えの元で プロがより幅広い知識と経験で オーナー様に代わって不動産経営を行うことが必要とされております。
アパート経営管理代行
アパート経営の専門スタッフが、オーナー様所有の不動産収益の最大化を目指します。
不動産の「所有と経営の分離」が加速する昨今、高度な専門知識により保有不動産の収益を向上させる「プロパティマネジメント」が注目されています。
朝日綜合ではオーナー様に代わって個々の物件に最適な運営戦略を立案、テナントの募集・賃貸運営管理・建物管理などを効果的に実施し、利益とキャッシュフローの最大化を実現します。
アパート建築コンサルティング
徹底した市場調査による入居者様ニーズに応える、建築・リフォームコンサルティング
従来の建築会社は、形だけのマーケティングを行い、「当社の標準プラン」を薦めております。
しかしながら、 その地域に何故そのプランが最適なのか、部屋の専有面積が何故その広さなのかなどの明確な説明がされないまま、また、競合する不動産物件との差別化がされないまま進められることが多々あります。
朝日綜合では、徹底したマーケティング調査を行い、その建築予定地でのニーズを把握し、そこに適した間取り、設備、仕様をご提案致します。さらには「投資分析」による中・長期的な経営計画を立案・ご提案致します。
再投資という考え方のリフォーム
リフォームを考える場合、多くのオーナー様は「古くなったから」という、どちらかと言えば消極的な発想から始める方もいらっしゃいます。それは、従来型の賃貸会社などにも見られます。
しかし、私ども朝日綜合が提案するＰＭ（プロパティマネジメント）スタイルのリフォームとは、始めにリフォームの意義を考え、そのための「再投資」をするという発想のもと行われます。また、それは資産の価値を向上されるだけではなく、入居者サービスの一環とも言える総合的な意味合いを持ちます。
空室保証システム
「良い建物」を作り、「良い運営」をする。だからこそできる「空室保証(サブリース)システム」
多くのオーナー様は、「空室への不安」「借入金返済への原資」「確定利回り」などの理由により、空室保証を希望しております。
それは、地方に限らず、稼働率が高く、賃料も高い首都圏や大都市圏でも変わりがありません。
従来型の賃貸会社が導入していた「空室保証」は、「数字的な仕組み」で作り上げた単なる共済システムでしかありませんでした。
朝日綜合では、プロパティマネジメントを導入することにより、長期にわたって「入居者に支持される」不動産物件の「企画」と「運営」によりオーナー様の所有する物件の価値を向上させることにより、他とは違った「空室保証」システムを導入しております。
空室保証（サブリース）システムとは、オーナー様から朝日綜合が賃貸物件をお借りし、自ら賃貸人となり、ご入居者様に任意で賃貸（転貸）するシステムです。
オーナー様は物件を朝日綜合に賃貸しますので、空室のリスクを負うことなく、サブリース契約期間中は、安定した収入を確保することができます。
- 空室のリスクがない
- オーナー様から一括（一室でも可）して賃借しますので、実際に空室があっても当社から家賃が支払われます。
- 苦情・トラブルにも対応
- 朝日綜合が自ら賃貸人の立場で、ご入居者様からのお問い合わせ、苦情、設備トラブルにも対応いたします。
- 万全なメンテナンス体制
- 専門の設備業者によるメンテナンスを行うことが可能ですので安心です。
通常のサブリースに「損害保険」と「収益分配」をプラス!
それが「スーパーサブリース」
全国有力管理会社（上場会社２社含む）が出資して設立した日本管理センター株式会社が提供する全く新しい一括借上家賃保証システムです。
従来型の保証賃料に加え、収益率に応じた収益をオーナー様に分配する収益分配方式を採用するなど今までになかった画期的なシステムです。
※損害保険契約は、保険契約者である日本管理センター株式会社が、オーナー様にスーパーサブリース契約上の約定を履行することによって生じる損害の一部を補填するものです。
定期借家契約
貸し主と借り主が対等な立場で契約期間や家賃等を決め、合意の上で契約が行われる自由な賃貸借契約です。
定期借家権とは、期間満了ともに契約が終了し、更新はありません。しかし、家賃滞納や契約違反などがなければ原則的に再契約致します。
- オーナー様のメリット
- 契約期間満了により契約が終了するので、立退料に関するトラブルがない。
- 借家経営の利回りが確定的に見込め、賃貸住宅経営を事業として取り組める。
- 既存持家の賃貸による有効活用が可能になる。
- 契約期間満了による再契約時に、適正な家賃への改定が容易になる。
- 大型物件での賃貸経営が可能になる。
- 入居者様のメリット
- 入居者様の方は、お引越しをして生活を始めなければ建物の内部の状況はわかりません。 たとえば、お隣に「困った方（例えば夜中に騒ぐ、ゴミ出しのルールを守らない等、注意しても改善しない）」が入居していた場合に、新法ではそのような入居者様を一定期間で退去していただくことができますので、建物全体の環境を良好に保つことができます。優良な入居者様の方にとっては住み心地のいい物件となります。
定期借家契約導入における当社の取り組み
当社では、ここ秋田でも将来的には「定期借家権こそが普通借家権」という考えが普及するものと捉え、
もう一つの選択肢としてオーナー様のご希望により、物件毎に定期借家権を導入して参ります。
また当社は「定期借家権になったからと言って何も変わらない」とのスタンスで実務を執り行って参ります。
つまり、今までどおりの募集条件で募集を行い、契約終了時に「再契約を前提」としていることを入居者様に伝えます。
「契約は期間満了とともに終了しますが家賃滞納やトラブルが無い限り原則的には再契約をいたします」jという条件になります。
当社ではオーナー様の財産をお預かりする立場のものとして、収益減の影響が無く、少しでも運用リスクを回避する可能性のある制度である定期借家権の導入をオーナー様の視点で取り組んでいきます。
戦略的な仲介業務
不動産経営の最適化を図る、市場調査に基づくオーナー様の立場での戦略的な入居者誘致活動
私ども朝日綜合では仲介業務（入居者誘致営業）はただ単純に「高い賃料で貸せばよい」というものではありません。
仲介業務には物件や市場の動きをきちんと把握した上で的確な営業戦略を立て、入居者様のニーズに合わせて様々な提案を行う能力が要求されます。
また、オーナー様側の視点にたつと、個別の物件だけを考えるだけではなく、不動産としてのイメージや与信についても考慮する必要があるのです。
緊密で幅広い営業チャンネルと豊富な物件数による仲介業務が私たちの強みでもあります。
入居者誘致活動に伴う主な業務内容
- 物件それぞれに沿った最適な募集条件の設定
- 貸借人募集といった営業活動、実際に入居される入居希望者の選定及び契約条件などの交渉
- 入居者との契約締結業務、重要事項の説明、契約更新、解約などの契約手続き一切の代行
- 賃料改定、契約条項を違背された入居者様への対応、入居者様との交渉業務
- 入居時の立会い説明、引越し調整、工事調整等の入退室時関連の業務
- 雑誌、インターネット等のメディアを利用した募集活動
不動産経営FAQ
.所有している土地に建てるべきか、収益不動産を購入すべきか迷っています。
所有する土地がアパート適地なら建築を、そうでなければ収益不動産購入をお勧めします。
アパート適地かどうかの判断は、賃貸管理会社に相談してみるのが良いでしょう。
分析的に検討したい方は、その土地の価格と建築費の合計を収益不動産の価格と見立てます。
想定年間収入で割って表面利回りを計算し、８％以上で回るのであればその土地に建築をするのがベターです。
そこまでの利回りがでなければ、その土地を処分してでもアパート適地に建っている収益不動産を購入することをお勧めします。
.金利が上がっても大丈夫ですか？
はい大丈夫です。
なぜなら、金融機関は金利が上がったと仮定して、厳しめに融資の審査をしているからです。
もともと物件単体の収益力がなければ、金融機関は融資をしないのです。
融資の査定が厳しい昨今において、融資許可が下りたとなれば自信をもって進めて良いでしょう。
ただ、このまま低金利が続くことは常識的にはありえないでしょう。
固定金利の期間を長くするか、繰上げ返済をしてローン残高を減らしておくなどの予防対策も重要なことです。
.建物は古くなるため、資産にならないのでは？
建物は管理しだいで長持ちさせることができます。
そもそも資産と言えるのは、収益を生む建物です。
税金ばかりかかって収益を生まない土地は、負債でしかありません。
一定の修繕費を毎月積み立て、早め早めに修繕をして長持ちさせましょう。
減価償却費が経費になるのは、建物の老朽化を勘案してのものです。
米国や欧米ではプロパティーマネージメントが機能しているため、建物が長持ちするのです。
使い捨ての時代は終わりました。
.購入するときに必要な諸費用は？
物件の種別や融資の有無によって異なりますが、物件価格の２～４％必要です。
主な費用として、印紙税・登録免許税と登記手数料・不動産取得税・火災保険料です。
融資を利用する場合には、保証料や事務手数料が必要になります。
また、土地を購入して建築する場合には工事期間中の金利が必要です。
なお、新築のケースは数々の軽減措置があるので、税金面では優遇されています。
諸費用は経費計上できます。
初年度に一括で計上できるものと、毎年分割して計上するものと区別して申告する必要があります。
いずれにせよ、総予算で資金計画を組んでおくことが大切です。
.保有している時に必要な費用は？
収入の１５～２０％が目安です。
土地・建物の固定資産税・都市計画税、修繕積立金、建物の管理費用、 賃貸管理費用がその主な項目です。
建物の種別やオーナーさんの意思により変動する費用です。
長期安定経営を望むのであれば、必要な保有コストを予算化する方が望ましいでしょう。
.自己資金が少ないけど大丈夫ですか？
物件単体の収益力・担保力とオーナーの他の収入や資産によって決まります。
基本的には土地代分相当は自己資金が望ましいのですが、その物件に収益力・担保力があれば、融資が伸びます。
また、別件の担保を提供することによって融資が増えることが多いので、収益を生んでいない不動産が他にあるのであれば、担保提供によって間接的に収益向上に貢献させることができます。
なお、相続時にトラブルになることが多いので、相続人ともよく話し合い、連帯保証人になってもらい、一体で経営する感覚が必要です。
金融機関によって、融資額も金利も異なることがあることを付け加えておきます。
.相続対策になると聞いたのですが具体的には？
収益不動産購入は相続対策の決め手です。
相続対策とは評価を下げながら収益を上げ、納税資金を準備することです。
所有する土地に賃貸住宅を建てることも同様の効果がありますが、 活用することによって、相続発生時のための物納用地がなくなり相続破産の心配 がでてくることもありますし、そもそもアパートに向いていない土地かもしれません。
収益不動産の購入により、建物の評価はおおよそ１／３となり、土地の評価は おおよそ4/5になります。
また、200㎡までなら小規模宅地の評価減によって土地の評価はさらにその1/2となります。
小規模宅地は一箇所しか使えないので、地価の高いところで利用すると効果抜群です。
.公務員は副業が出来ないのでアパート経営は無理ですか？
公務員は副業が制限されていますが全く禁止されているわけではありません。
結論から言いますと、現役公務員でも特例として不動産収入（アパート、駐車場等）を得る事も可能です。
他にも、著作活動（執筆、小説、写真集の発表）、家業の手伝い（農林漁業、店舗経営）などでも収入を得る事ができます。
ただし、各省庁及び各地方団体によって取扱いが異なっており、許可が下りない場合もあるそうです。
先ずは、各省庁及び各地方団体で、ご自身に該当する内規の内容を確かめる必要があります。
勿論、公務員の副業は特殊な分野になるので記載してないこともありますが、そういった場合は上司を通じて、それぞれの統括組織に尋ねるしかありません。
