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不動産経営Q&A
 
お客様から多くいただくご質問をまとめてみました。
 
Q1.所有している土地に建てるべきか、収益不動産を購入すべきか迷っています。
Q2.金利が上がっても大丈夫ですか?
Q3.建物は古くなるため、資産にならないのでは?
Q4.購入するときに必要な諸費用は?
Q5.保有している時に必要な費用は?
Q6.自己資金が少ないけど大丈夫ですか?
Q7.相続対策になると聞いたのですが具体的には?
Q8.公務員は副業が出来ないのでアパート経営は無理ですか?
 
Q1.所有している土地に建てるべきか、収益不動産を購入すべきか迷っています。
 所有する土地がアパート適地なら建築を、そうでなければ収益不動産購入をお勧めします。
 アパート適地かどうかの判断は、賃貸管理会社に相談してみるのが良いでしょう。
 分析的に検討したい方は、その土地の価格と建築費の合計を収益不動産の価格と見立てます。
 想定年間収入で割って表面利回りを計算し、8%以上で回るのであればその土地に建築をするのが
 ベターです。
 そこまでの利回りがでなければ、その土地を処分してでもアパート適地に建っている収益不動産を購入
 することをお勧めします。

Q2.金利が上がっても大丈夫ですか?
 はい大丈夫です。
 なぜなら、金融機関は金利が上がったと仮定して、厳しめに融資の審査をしているからです。
 もともと物件単体の収益力がなければ、金融機関は融資をしないのです。
 融資の査定が厳しい昨今において、融資許可が下りたとなれば自信をもって進めて良いでしょう。
 ただ、このまま低金利が続くことは常識的にはありえないでしょう。
 固定金利の期間を長くするか、繰上げ返済をしてローン残高を減らしておくなどの予防対策も重要な
 ことです。

Q3.建物は古くなるため、資産にならないのでは?
 建物は管理しだいで長持ちさせることができます。
 そもそも資産と言えるのは、収益を生む建物です。
 税金ばかりかかって収益を生まない土地は、負債でしかありません。
 一定の修繕費を毎月積み立て、早め早めに修繕をして長持ちさせましょう。
 減価償却費が経費になるのは、建物の老朽化を勘案してのものです。
 米国や欧米ではプロパティーマネージメントが機能しているため、建物が長持ちするのです。
 使い捨ての時代は終わりました。

Q4.購入するときに必要な諸費用は?
 物件の種別や融資の有無によって異なりますが、物件価格の2~4%必要です。
 主な費用として、印紙税・登録免許税と登記手数料・不動産取得税・火災保険料です。
 融資を利用する場合には、保証料や事務手数料が必要になります。
 また、土地を購入して建築する場合には工事期間中の金利が必要です。
 なお、新築のケースは数々の軽減措置があるので、税金面では優遇されています。
 諸費用は経費計上できます。
 初年度に一括で計上できるものと、毎年分割して計上するものと区別して申告する必要があります。
 いずれにせよ、総予算で資金計画を組んでおくことが大切です。

Q5.保有している時に必要な費用は?
 収入の15~20%が目安です。
 土地・建物の固定資産税・都市計画税、修繕積立金、建物の管理費用、 賃貸管理費用がその主な項目
 です。
 建物の種別やオーナーさんの意思により変動する費用です。
 長期安定経営を望むのであれば、必要な保有コストを予算化する方が望ましいでしょう。

Q6.自己資金が少ないけど大丈夫ですか?
 物件単体の収益力・担保力とオーナーの他の収入や資産によって決まります。
 基本的には土地代分相当は自己資金が望ましいのですが、その物件に収益力・担保力があれば、
 融資が伸びます。
 また、別件の担保を提供することによって融資が増えることが多いので、収益を生んでいない不動産が
 他にあるのであれば、担保提供によって間接的に収益向上に貢献させることができます。
 なお、相続時にトラブルになることが多いので、相続人ともよく話し合い、連帯保証人になってもらい、
 一体で経営する感覚が必要です。
 金融機関によって、融資額も金利も異なることがあることを付け加えておきます。

Q7.相続対策になると聞いたのですが具体的には?
 収益不動産購入は相続対策の決め手です。
 相続対策とは評価を下げながら収益を上げ、納税資金を準備することです。
 所有する土地に賃貸住宅を建てることも同様の効果がありますが、 活用することによって、相続発生時
 のための物納用地がなくなり相続破産の心配 がでてくることもありますし、そもそもアパートに向いて
 いない土地かもしれません。
 収益不動産の購入により、建物の評価はおおよそ1/3となり、土地の評価は おおよそ4/5になります。
 また、200㎡までなら小規模宅地の評価減によって土地の評価はさらにその1/2となります。
 小規模宅地は一箇所しか使えないので、地価の高いところで利用すると効果抜群です。

Q8.公務員は副業が出来ないのでアパート経営は無理ですか?
 公務員は副業が制限されていますが全く禁止されているわけではありません。
 結論から言いますと、現役公務員でも特例として不動産収入(アパート、駐車場等)を得る事も可能です。
 他にも、著作活動(執筆、小説、写真集の発表)、家業の手伝い(農林漁業、店舗経営)などでも収入を
 得る事ができます。
 ただし、各省庁及び各地方団体によって取扱いが異なっており、許可が下りない場合もあるそうです。
 先ずは、各省庁及び各地方団体で、ご自身に該当する内規の内容を確かめる必要があります。
 勿論、公務員の副業は特殊な分野になるので記載してないこともありますが、そういった場合は上司を
 通じて、それぞれの統括組織に尋ねるしかありません。
 
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